SIMULATEUR · TRAVAUX

Travaux et rentabilité

Rénovation, division, surélévation : mesurez l’impact réel des travaux sur la valeur du bien, le loyer et la rentabilité globale.

TRAVAUX

Faire des travaux : combien ça rapporte vraiment ?

Beaucoup de projets immobiliers se jouent sur les travaux : rénovation énergétique, division d’un grand logement en deux, surélévation, transformation d’un local commercial en habitation. Le piège est de croire que la plus-value de revente compensera systématiquement le coût.

Notre simulateur calcule l’impact net des travaux sur trois axes :

• Effet immobilier : valorisation du bien à la revente. Tous les travaux ne se valent pas : la cuisine et la salle de bains ont un ROI de 60-80 %, la décoration générique de 30-50 %, le système de chauffage 50-70 %.
• Effet rendement : augmentation du loyer possible après travaux (rénovation énergétique du DPE E→C peut justifier +10-15 % de loyer).
• Effet fiscal : amortissement comptable LMNP, déduction au régime réel foncier classique, MaPrimeRénov’ et CEE.

Vous obtenez un délai d’amortissement clair et un ROI à 5/10/15 ans.

Méthodologie

Comment c’est calculé

Toutes les formules sont documentées. Pas de boîte noire, pas de « secret de courtier ».

ROI travaux

Plus-value valorisation + somme des loyers supplémentaires sur N ans – coût des travaux – aides perçues. Positif = travaux rentables.

Plus-value valorisation

Variable selon la nature des travaux et l’écart au marché. Une cuisine refaite dans un quartier où c’est standard ajoute la valeur de ce qu’elle coûte. Dans un quartier où c’est rare, le multiplicateur peut atteindre 1,2-1,5x.

Loyer supplémentaire

Plafonné par les loyers de référence dans les zones tendues. Hors zones tendues, possible mais limité par le marché local.

Aides fiscales

MaPrimeRénov’ (selon revenus), CEE (Certificats d’Économies d’Énergie), TVA 5,5 % pour rénovation énergétique, déficit foncier (10 700 €/an sur les revenus locatifs au régime réel).

Bonnes pratiques

Pour bien interpréter votre simulation

Cuisine et salle de bains sont les travaux à plus fort impact valeur. Investissement standard : 8-15 k€ chacun, plus-value typique : 10-20 k€.
Un passage du DPE F/G à C/D permet de re-louer en zone tendue (lois anti-passoires) et justifie 10-15 % de loyer en plus. Souvent rentable à 3-5 ans.
Une division d’un T4 en deux T2 multiplie le loyer total par 1,5-1,8x. Coût : 30-60 k€. ROI souvent < 4 ans. Vérifier compatibilité copro.
Les aides MaPrimeRénov’ changent chaque année. Vérifier les barèmes en cours avant chiffrage.
Au régime réel foncier, le déficit foncier généré par travaux (jusqu’à 10 700 €/an, 21 400 € rénovation énergétique) s’impute sur le revenu global. Avantage fiscal souvent négligé.

Voir aussi