SIMULATEUR · CRÉDIT IMMOBILIER

Capacité d’emprunt immobilier

Combien la banque peut-elle vous prêter, et pour quel prix de bien ? Calcul avec le plafond HCSF, durée et taux ajustables en temps réel.

CRÉDIT IMMOBILIER

Combien la banque peut-elle vous prêter, et pour quel projet ?

Le calcul de la capacité d’emprunt suit des règles précises imposées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) : 35 % d’endettement maximum sur 25 ans. Mais tous les revenus ne se valent pas et toutes les charges ne pèsent pas pareil dans le calcul bancaire.

Notre simulateur reproduit fidèlement la grille de lecture bancaire. Vous y entrez vos revenus nets (salaire, primes, locatif, BNC, dividendes), vos charges récurrentes (loyer actuel, crédits en cours, pensions), le taux et la durée envisagés, et vous obtenez :

(1) le montant maximum que vous pouvez emprunter,
(2) la mensualité correspondante,
(3) le prix maximal de bien accessible apport compris,
(4) le coût total du crédit (intérêts + assurance) sur la durée.

Méthodologie

Comment c’est calculé

Toutes les formules sont documentées. Pas de boîte noire, pas de « secret de courtier ».

Revenus pris en compte
100 % des salaires nets, 70 % des revenus locatifs (abattement bancaire standard), 70-80 % du variable selon ancienneté. Les dividendes sont rarement pris en compte au-delà de 3 ans de stabilité.
Charges déduites
Tous les crédits en cours (auto, conso) + pensions alimentaires + loyer si vous restez locataire d’une autre résidence. Pas la résidence principale future.
Plafond HCSF 35 %
Calcul : (mensualité totale + charges récurrentes) / revenus nets ≤ 35 %. La dérogation 20 % de la production est en pratique réservée aux primo-accédants jeunes.
Durée max 25 ans
27 ans tolérés si différé d’amortissement justifié (achat dans l’ancien avec travaux > 10 % du prix d’achat). Au-delà : refus quasi systématique.

Bonnes pratiques

Pour bien interpréter votre simulation

  • Allonger la durée augmente votre capacité d’emprunt mais alourdit le coût total. Faites tourner les deux scénarios pour voir le compromis.
  • Si vous êtes en couple non marié, la banque additionne les revenus mais aussi les charges existantes de chacun. Les enfants comptent comme des charges (forfait).
  • Les banques en ligne appliquent souvent une grille plus stricte (35 % sec). Les banques traditionnelles via courtier peuvent négocier 36-37 % pour bons dossiers.
  • Le calcul d’apport doit couvrir au minimum les frais de notaire (~8 % dans l’ancien, ~3 % dans le neuf) + frais d’agence éventuels. En-dessous, financement quasi impossible.

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