SIMULATEUR · FISCALITÉ LMNP

Simulateur LMNP

Location meublée non professionnelle. Régime micro-BIC vs régime réel avec amortissement : combien d’impôts économisés sur la durée ?

FISCALITÉ LMNP

Régime LMNP : combien d’impôts économisés grâce à l’amortissement ?

Le statut LMNP au régime réel est l’un des outils fiscaux les plus puissants de l’immobilier français : il permet d’amortir comptablement le bien et de neutraliser presque entièrement l’imposition des loyers pendant 15 à 30 ans.

Mais encore faut-il que ce régime soit plus avantageux que le micro-BIC dans votre situation précise. Notre simulateur compare les deux régimes côte à côte, calcule l’amortissement linéaire (bâti 25-30 ans, mobilier 5-7 ans), applique votre TMI personnelle, et vous indique le régime fiscalement optimal.

Bonus : vous voyez aussi l’impact à la revente (plus-value LMNP réintégrée ou non selon les cas) et le moment où l’amortissement cumulé devient supérieur au prix d’achat — moment où le bénéfice fiscal s’épuise.

Méthodologie

Comment c’est calculé

Toutes les formules sont documentées. Pas de boîte noire, pas de « secret de courtier ».

Micro-BIC
Abattement forfaitaire 50 % (ou 71 % si meublé de tourisme classé). Simple, mais souvent moins avantageux dès que les charges réelles dépassent 50 % des loyers.
Régime réel
Déduction des charges réelles + amortissement comptable du bien (hors terrain) et du mobilier. Permet souvent de présenter un résultat fiscal proche de zéro pendant 15-25 ans.
Amortissement
Bâti : 2-3 % par an de la valeur (hors terrain qui n’est pas amortissable). Mobilier : 10-20 % par an. Travaux : selon durée d’usage.
Déficit reportable
Le déficit LMNP réel n’est pas reportable sur le revenu global, mais sur les bénéfices LMNP futurs pendant 10 ans.
Plus-value à la revente
Plus-value LMNP particulier = régime des plus-values immobilières classiques (abattement progressif). La réforme 2025 réintègre les amortissements pour les biens acquis après 2025 – vérifier les règles à jour.

Bonnes pratiques

Pour bien interpréter votre simulation

  • Le régime réel devient quasi systématiquement plus intéressant si vous avez plus de 30 % de charges (taxe foncière + intérêts + comptable + charges copro).
  • Le coût d’un comptable LMNP (400-800 €/an) est lui-même déductible. Ne renoncez pas au réel pour ‘éviter le comptable’ si le gain fiscal est de plusieurs milliers d’euros.
  • Le passage en LMP (Location Meublée Professionnelle) intervient à 23 000 € de loyers ET 50 % des revenus du foyer. Souvent moins avantageux pour les particuliers actifs.
  • Le régime micro-BIC à 71 % (meublés de tourisme classés) est en voie de restriction depuis 2024. À vérifier annuellement.

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