SIMULATEUR · INVESTISSEMENT

Investissement locatif

Rentabilité brute, nette, nette-nette, cash-flow, TRI : votre projet locatif tient-il vraiment la route, après charges, fiscalité et vacance ?

INVESTISSEMENT

Rentabilité brute, nette, nette-nette : votre projet tient-il la route ?

L’investissement locatif se vend trop souvent avec des promesses de « rentabilité brute à 7 % » qui ne survivent pas à la réalité : charges, vacance locative, fiscalité, travaux récurrents. Notre simulateur calcule ce qui compte vraiment : le cash-flow mensuel net dans votre poche et la rentabilité après impôts.

Vous renseignez :

• Le prix d’achat, les frais d’acquisition et les travaux initiaux
• Le mode de financement (apport, prêt, durée, taux)
• Le loyer espéré et le taux de vacance locative probable (5-10 % en moyenne)
• Votre régime fiscal : micro-foncier, réel, LMNP micro-BIC ou LMNP réel
• Votre TMI personnelle

Le simulateur affiche année par année : cash-flow réel, rentabilité nette-nette, évolution du patrimoine net, TRI (Taux de Rendement Interne) sur la durée du projet et plus-value brute à la revente.

Méthodologie

Comment c’est calculé

Toutes les formules sont documentées. Pas de boîte noire, pas de « secret de courtier ».

Rentabilité brute
Loyer annuel / prix d’achat hors frais. C’est l’indicateur marketing des annonces. Inutile pour décider.
Rentabilité nette
(Loyer – charges – taxe foncière – vacance – entretien) / prix d’achat frais inclus. Plus parlant.
Rentabilité nette-nette
Nette – impôts. La seule qui compte vraiment. C’est ce qu’il vous reste.
Cash-flow
Loyer mensuel – mensualité de prêt – charges. Positif = vous gagnez chaque mois. Négatif = vous payez de votre poche.
TRI
Taux de Rendement Interne sur la durée totale du projet, incluant la plus-value à la revente. Permet de comparer à d’autres placements (bourse, assurance-vie).

Bonnes pratiques

Pour bien interpréter votre simulation

  • Une rentabilité brute < 5 % est très difficilement rentabilisable après fiscalité (sauf à Paris où la plus-value historique compense).
  • Le taux de vacance à 5-8 % est réaliste. Si l’agent vous garantit 0 %, demandez par écrit.
  • Le régime LMNP au réel avec amortissement neutralise généralement l’impôt sur les loyers pendant 15-25 ans. À tester systématiquement contre le micro-BIC.
  • Prévoyez 0,5 à 1 % du prix/an pour l’entretien récurrent. Les copropriétés anciennes peuvent monter à 2 %.
  • Si le cash-flow est négatif au démarrage mais positif à 7-8 ans, c’est souvent acceptable sur un projet patrimonial long.

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