SIMULATEUR · COÛTS
Coût total de propriété
Le vrai coût de la propriété sur 25 ans : crédit, taxes, entretien.
La mensualité de crédit n’est qu’un poste sur cinq dans le coût réel d’une propriété. Ce simulateur intègre tout : taxe foncière croissante (+3,5 %/an en moyenne), charges, entretien probabilisé, opportunity cost de l’apport placé ailleurs, plus-value attendue. Et compare au scénario location + placement.
MÉTHODOLOGIE
Comment ce calcul est fait
Le calcul projette 25 ans de flux de trésorerie. Année par année :
- Mensualité crédit : capital + intérêts + assurance, table d’amortissement standard.
- Taxe foncière : composée annuellement avec votre hypothèse de hausse.
- Charges de copropriété non récupérables : indexées sur inflation +2,5 %/an.
- Entretien : % de la valeur du bien, qui croît avec la plus-value.
- Opportunity cost : votre apport, s’il avait été placé au taux indiqué, capitalisé sur 25 ans.
- Valeur de revente : prix initial × (1+plus-value)^25, moins 5 % de frais de revente.
Le scénario locataire suppose que l’apport est placé au même taux d’opportunité et que les loyers augmentent de 2 %/an.
SIMULATEUR · PROPRIÉTÉ
Coût total propriété sur 25 ans
Le calcul honnête du coût réel d’être propriétaire — intégre les 5 postes que les autres simulateurs oublient.
FAQ
Questions fréquentes
Pourquoi l’achat perd souvent dans le calcul ?
Le calcul intègre l’opportunity cost de l’apport, souvent oublié. Si vos placements rapportent 4-5 % net, votre apport « gelé » dans une maison perd ce rendement potentiel. Sur 25 ans, c’est massif. Le calcul reste défavorable à l’achat si l’horizon est court ou si l’apport est très important.
Quelle hypothèse de plus-value retenir ?
Pour un bien dans une métropole tendue (Paris, Lyon, Bordeaux), 2,0-2,5 %/an est cohérent avec l’historique. En zone B2 ou rural, 0,5-1 %/an est plus réaliste. Pour un test conservateur, mettez 0 % et voyez si le calcul reste favorable.
Faut-il intégrer les travaux exceptionnels ?
Le poste « entretien » (% de la valeur) provisionne les travaux moyens lissés (chaudière, fenêtres, toiture sur 25 ans). Pour un gros chantier prévu (ravalement copro, mise aux normes DPE), augmentez le % entretien ou ajustez la TF si la commune compense par hausse.
Et le coût psychologique du remboursement ?
Non intégré ici. Pour beaucoup, la sécurité d’être propriétaire vaut plus que les chiffres. Si vous prévoyez de garder le bien 25+ ans, l’achat finit toujours par gagner en termes de patrimoine final.
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