DPE en 2026 : ce que vous ne pouvez plus louer (et ce qui vient en 2028)

« Mon appartement est classé G, est-ce que je peux encore le louer ? » C’est la question reçue tous les jours par les agents immobiliers depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. La réponse est devenue mécanique : pour un nouveau bail, non. Pour un bail en cours, oui — jusqu’au prochain départ du locataire.

Le calendrier d’interdiction de location par DPE est désormais inscrit dans la loi Climat et Résilience. Il ne s’agit plus d’incitation, mais d’interdiction sèche. Voici les dates qui comptent et ce qu’elles impliquent vraiment pour vous, propriétaire ou candidat acquéreur.

Le calendrier officiel des interdictions

Tous les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, mais uniquement pour les nouveaux baux ou renouvellements. Les baux signés avant cette date continuent jusqu’à leur terme.

Tous les logements classés F deviennent interdits à la location au 1ᵉʳ janvier 2028. Idem pour les nouveaux baux et renouvellements.

Tous les logements classés E deviennent interdits à la location au 1ᵉʳ janvier 2034.

Tous les logements classés D deviennent interdits à la location au 1ᵉʳ janvier 2050.

« Interdit à la location » : qu’est-ce que ça veut dire concrètement ?

Trois conséquences pratiques pour le propriétaire d’un bien devenu indécent :

• Impossibilité de signer un nouveau bail. Le bailleur qui le fait s’expose à la nullité du bail et à des sanctions civiles (commission, dommages-intérêts).
• Le locataire en place peut exiger des travaux via le juge des contentieux de la protection, qui peut condamner le bailleur à réaliser les travaux ou à réduire le loyer.
• Refus de revalorisation du loyer à chaque échéance pour les biens classés F ou G dès maintenant (gel total des loyers).

Combien coûte la mise aux normes ?

Le coût réel dépend du point de départ et du point d’arrivée souhaité, mais voici des ordres de grandeur observés sur 200+ dossiers :

• F → D (isolation murs intérieure + chaudière à condensation + double vitrage) : 18 000 à 35 000 € sur un T3 de 60 m².
• G → C (isolation extérieure + pompe à chaleur + ventilation double flux) : 35 000 à 70 000 €.
• E → C (chaudière + isolation combles + menuiseries) : 12 000 à 22 000 €.

MaPrimeRénov’ et les CEE couvrent typiquement 20 à 40 % de ces montants pour les bailleurs, plus selon les revenus du locataire (dispositif renforcé sous conditions de ressources). Le déficit foncier s’applique en parallèle pour les bailleurs en régime réel.

Le piège classique : acheter un E ou un F « pas cher »

Le marché secondaire surcote les biens classés A, B, C et décote nettement les E, F et G. C’est rationnel. L’erreur consiste à voir cette décote comme une opportunité sans calculer le coût total de mise aux normes.

Cas réel observé : un T2 à Lille classé F, vendu 145 000 € (vs. 175 000 € pour un équivalent classé D). Économie apparente : 30 000 €. Coût de l’upgrade F → D : 24 000 € après aides. Économie réelle : 6 000 €. Pour un chantier qui immobilise le bien 4 mois et nécessite une coordination active de votre part.

L’arbitrage tient si vous achetez pour habiter et que vous voulez piloter vous-même la rénovation. Il devient discutable si vous achetez pour louer rapidement.

Comment vérifier le DPE avant d’acheter

• Date du diagnostic : un DPE est valable 10 ans, mais ceux émis avant le 1ᵉʳ juillet 2021 sont devenus caducs depuis fin 2024.
• Cohérence des données : surface, type de chauffage, isolation. Une erreur dans ces champs peut faire basculer la classe.
• Recommandations travaux : la 2ᵉ page du DPE liste les travaux nécessaires pour atteindre la classe supérieure. C’est votre première estimation du coût.
• Audit énergétique obligatoire à la vente pour les classes E, F, G depuis 2024 : il chiffre précisément les travaux. À demander avant l’offre.

Les pièges du DPE 2026

Le DPE a été refondu en juillet 2021 et durci en 2024. Quelques angles morts à connaître :

• Les passoires thermiques rurales sont plus pénalisées que les urbaines à confort équivalent, car la méthode pondère l’énergie primaire.
• Le DPE collectif d’une copropriété peut différer de celui d’un lot individuel. Demandez les deux.
• Les biens chauffés à l’électricité directe subissent un coefficient défavorable (2,3 sur l’énergie primaire). Passer à une pompe à chaleur change radicalement la classe.
• La surface de référence DPE peut différer de la surface Carrez de quelques %, ce qui décale les seuils.

Pour aller plus loin

Avant tout achat, modélisez l’impact financier des travaux nécessaires sur le rendement réel avec notre simulateur travaux & rentabilité. Et si vous comptez louer en meublé, regardez si le LMNP reste pertinent dans votre cas en 2026.